房贷也能成“传家宝”？“百岁贷”是房地产的强心剂吗
作者｜贾拥民
均衡研究所学术顾问
浙江大学跨学科中心特约研究员
2022年下半年以来，不少房地产企业通过“三支箭”补了血——“三支箭”指对房地产企业在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。几乎同时，许多地方纷纷出台政策，包括放宽购房资格限制、明确认房不认贷、上调住房公积金贷款额度等等。
特别是进入2023年后，中国的购房者开始享受到了前所未有的低首付、低利率和超长房贷期限的三重优待。
据不完全统计，现在最少已经有二十多个城市的首套房贷利率突破了全国下限（4.1%），进入了“3”时代。
特别引人注目的是，在杭州、宁波、成都、北京等城市，多家银行还延长了房贷期限，将房贷申请时的“年龄+贷款期限之和”一步步从70岁放宽到了75岁、80岁、90岁、95岁……最后的高潮是，南宁某地产公司发布了“百岁贷”海报，从而引发了一片惊呼！
当然，“百岁贷”只是一个噱头，并不是说一个人真能自己贷款一直贷到100岁。它其实是接力贷。
比如说，一个70岁的老年人买房，可贷时间很短，但是他的子女最长可贷30年，作为借款人一起还款，老人和子女合起来的贷款期限就放宽到了100岁。
2023年是“拼经济”之年，各地都想扩大内需拉动消费，同时解决财政收入来源问题，房地产业当然是不可能缺席的。
放宽贷款年龄限制一方面可以满足一些中老年客户的购房需求，另一方面又有利于经济发展，应该是一件好事。
原则上看似乎如此。但是，在当今从上到下都在强调房地产业必须转变发展模式的大环境下，符合“百岁贷”条件的个人购房者在决策时还得多加思量。
房地产市场的“隐形契约”被打破：以土地谋发展不可持续
2023年2 月 16 日出版的第 4 期《求是》杂志发表了最高领导人2022年12月15日在中央经济工作会议上重要讲话的一部分《当前经济工作的几个重大问题》，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
而过渡通常是痛苦的。
如李宗光描述的，在过去二十年里，中国的房地产市场在“收死放乱”的循环中不断重复。但是参与各方都有基本稳定的预期，对房地产的长期发展充满信心：
·房价暴涨时，一般会出台限购限贷等措施，给楼市降温，避免房价过快上涨；
·调控不会触及高房价的根源——土地财政。调控的根本目的是确保房价基本稳定（不能过快上涨，但是更不能大幅下跌），从而确保地价和卖地收入平稳向上。
·在房价不能大跌情况下，为了平息社会对高房价的不满，偶尔会打两下“坏孩子”——房地产开发商，让大家出出气。而房地产开发商则会义不容辞地承担背锅侠角色——承受社会上对高房价的所有“恶意”。
·开发商虽然经常被“修理”，但是不至于伤筋动骨。由于房价地价向上预期不变，一旦政策放松的发令枪响起，开发商立马满血复活；购房者也闻风而动，用足政策指标，推动楼市迅速回暖。
然后下一个周期开始……
这是以往支撑房地产市场运转的一个“隐性契约”。
但是近些年来，随着人口和社会经济的发展，房地产市场的供求关系和城镇化格局已经发生了趋势性、结构性的变化，这个“隐性契约”也出现了摇摇欲坠之势。在一定意义上，房地产业“高负债、高杠杆、高周转”模式的出现，也是为了维系这个隐性契约。
然而，2021年以来的房地产风暴终于把这个隐性契约打破了。
事实上，即便不发生这场房地产风暴，这个隐性契约也未必能继续长期维持下去。因为中国地方政府以往“以土地谋发展”的模式也到了必须转变的时候了。
这种发展模式的基础是中国改革开放前就已经存在的城乡二元化的土地制度——农村土地所有权归集体所有，城市土地所有权归国家所有。在此基础上形成的中国土地有偿使用的“征地制度”，是地方政府的“土地财政”的来源（因为征地过程会产生巨大的土地收益）。
2008年后，为了应对全球金融危机，中央允许地方政府用土地去银行抵押贷款，土地实现了进一步的资本化。地方政府通过拉高地价，就可以获得大量资金，用于投资和城市建设。这是中国城市化和经济发展的重要密码。
在这种发展模式下，地方政府、房地产开发商、其他企业和家庭，在一定意义上实现了“合谋”：政府通过土地财政筹集资金投资基建，吸引房地产开发商并带动其他企业投资制造业，而家庭则投资房地产，如果房价能够一路上涨，那么各方皆大欢喜。
不过即便房价一直维持涨势，“以土地谋发展”的模式也会带来另外两个后果：
第一，政府、房地产开发商和家庭都要加杠杆，所以债务风险和金融风险会逐渐积累；
第二，依靠房地产和基础设施来拉动增长的效率逐步递减，导致经济增长率下行。
因此归根到底是不可能永远持续下去的。
提防“死猫反弹”：短期回暖不改长期下行趋势
中国政府现在已经重新把房地产确定为支柱产业，承认它对经济增长、就业、财政收入、居民财富、金融稳定都有重大意义。
这也就是说，至少在当前这种急于让经济恢复活力的情况下，房地产市场肯定会回暖。在这一点上，我们要对政府有信心，因为政府手中可以用的工具还很多（例如继续增发货币，加大放水力度）。
注意，“房住不炒”与楼市回暖并不矛盾，更加不等于不准房价上涨、禁止在房子上投资。在现实世界中，往往只有当预期房价会上涨时，普通人才会大规模地去购房。
不过，哪些地方的哪些房子能涨起来、能涨多少、能涨多久，那就是另外一回事了。但是对于购房者来说，这才是最重要的。
“土地谋发展”模式的关键是，地方政府能不能依靠土地财政和土地融资有效地支持核心产业的形成和发展。如果核心产业发展起来了，就可以创造出更多的就业机会，进而吸引更多人口迁入。而更多人口的迁入，会导致本地房地产市场更加繁荣，从而地方政府就能够获得更多土地财政收入，或者通过土地抵押获得更多的资金。这样一来，就有可能形成一种可持续的正向循环。
但是大多数地方显然都没有这么幸运。
在2010年后，特别是2015年以后，各地的房价走势就已经出现了严重分化，而且越来越表现为房价表现弱势的城市多于房价表现强势的城市。
因此，逻辑已经变了。
对于购房者来说，过去的经验只能参考，绝不能照搬，这是首先必须注意的。更何况，新旧模式的过渡会放大不确定性。
例如，以后会不会开征房产税？今天响应救市号召购买的改善性住房，日后会不会成为房地产税的征收对象？
神话传说，猫有九条命。在市场上，有时会发生这样的情况：市场先崩溃下跌，然后迅速反弹，收复一小部分失地，但是紧接着再次陷入更进一步的、更大幅度的下跌；然后再一次重复。这种现象被称为“死猫反弹”。这种反弹可能很快就会结束，于是市场仍然会回到以前的趋势；而且当再次开始下跌后，跌势往往会维持得更久，甚至可能永远不再反弹。
前文所述发展模式的改变，意味着很多地方的房子已经基本失去投资价值了，即便在强力政策刺激下房价回暖，也很可能只是“死猫反弹”，购房者要特别注意防止这种风险。对于百岁贷刚需购房者来说，这一点可能尤其重要。
百岁贷购房：对投资者有利，对刚需者不利
各地银行放宽房贷借款人年龄，是在住房销售低迷、房贷增长乏力的背景下出台的一个举措。摆在台面上的理由是，中国人均预期寿命已经有了很大的提高，可以适当地放宽贷款年龄限制了，这样有助于满足一些中老年客户的购房需求，特别是对于刚需和改善购房需求的释放有一定的积极作用。
当然这只是一种冠冕堂皇的说法。百岁贷申请者的构成可能相当复杂，但是肯定不会真的只有刚需和改善购房者，百岁贷购房者也完全有可能以投资为目的。
不过我们可以先来看一下百岁贷刚需购房者，他们又大体上可以分为两类：
第一类是购房及还贷以老人出钱为主的，
第二类是购房及还贷以子女出钱为主的。
第一类百岁贷刚需购房者是非常脆弱的。老人的收入本来就很有限，通过百岁贷购房，很可能首付就要花去他们毕生的积累，而且可能必须用退休金或养老金来偿还贷款。这种情况，即便购房后房价不会出现下跌，也包含了太大的风险，实在不宜鼓励。日后房价只要稍有下跌，就可能会立即导致一系列严重的问题。
第二类百岁贷刚需购房者实际上是子女利用老人的房票购房，不必专门加以过多讨论。如果子女真有住房需求，那么在力所能及且愿意承担相关风险的情况下，当然可以利用这个机会买房。
此外还有一类百岁贷购房者是以投资为目的的。在货币大放水的背景下，如果认为看中的房子有升值空间，那么利用这个机会进行投资，也是无可厚非的。
不过，这里还有一点特别有意思，值得深入讨论一下：当前的形势对百岁贷投资购房者可能特别有利，而对百岁贷刚需购房者则相当不利。
如前所述，全国房价普涨的阶段已经宣告结束（甚至一、二线城市的所有房子普涨的时代亦已经落幕了），因此笼统地说，中国的房子现在已经分成了两类：
第一类是“位置好的房子”，它们拥有很强的增值保值能力，是不错的投资标的，如位于一、二线城市优质地段的房子。
第二类是“位置不好的房子”，如位于资源衰竭城市或其他城市的城郊的房子。
货币大放水会导致通货膨胀，这是一个常识，但是这并不意味着所有东西的价格都会上涨。有些东西是可以工业化大规模生产的，它们的成本下降得很快，供给量也增加得很快，因此即便在大放水的时代，也不一定会上涨，有时甚至反而会下跌。
以房子而言，由于“位置”是无法工业化大规模生产的，所以“位置好的房子”的供给无法与货币增发导致的需求同步提高，因此在大放水背景下有上涨的趋势。
但是“位置不好的房子”，例如位于远郊开阔地带上的房子，在一定意义上是可以工业化大规模生产的，这种房子的成本可以快速下降，供给也可以快速提高，因此即便在大放水和救市背景下，也不一定能涨多少，或者即便短期上涨，也只是“死猫反弹”而已。
当然，以上都是基本常识了。问题在于，由于经济实力不同，百岁贷投资购房者更可能与“位置好的房子”匹配，而百岁贷刚需购房者则更可能与“位置不好的房子”匹配。
这样一来，从风险的角度来说，百岁贷刚需购房者承担的风险将会“不成比例地”大于百岁贷投资购房者。
在这个意义上，百岁贷的推出，为楼市投资者打开了一道机会之门；而对于刚需购房者来说，则必须慎之又慎。